Mua phải dự án ma, đòi tiền lại bằng cách nào?

Người mua liệu đã biết cách nhận diện dự án ma, và nếu chẳng may mua phải loại dự án này, làm thế nào để lấy lại tiền?

Dự án ma là cách gọi “dân dã” chỉ những dự án không được cấp phép hoặc chưa đủ điều kiện bán. Sự lộng hành của các dự án ma trong thời gian qua đã gây ra những thiệt hại không nhỏ cho những người nhẹ dạ cả tin, trở thành nỗi ám ảnh của nhiều địa phương từ Bắc chí Nam như Thái Nguyên, Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bình Thuận, Vũng Tàu…

Có nhiều người vì không tìm hiểu kỹ hoặc thiếu thông tin đã phải rơi vào cành “tiền mất tật mang” trong thời gian qua. Vấn đề dự án ma được nhiều độc giả quan tâm đặt câu hỏi để nhận được sự tư vấn.

Câu hỏi của độc giả như sau:

Tôi được công ty bất động sản giới thiệu một mảnh đất thuộc dự án ở TP HCM, với giá hơn 3 tỷ đồng. Tôi sau đó ký hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc và nộp tiền cho công ty. Khi làm thủ tục chuyển nhượng xong với chủ đất tôi mới biết đây là dự án ma, mảnh đất này chỉ là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, không nằm trong dự án nào như công ty nói. Tôi làm thế nào để đòi lại tiền, có khởi tố hình sự được không?

Luật sư trả lời:

Theo khoản 2 điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định về nội dung môi giới bất động sản gồm:

1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Như vậy, công ty môi giới bất động sản chỉ được thực hiện các hành vi trung gian cho các bên có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản và hưởng thù lao từ các giao dịch này. Do đó, công ty môi giới chỉ được ký kết hợp đồng môi giới bất động sản mà không được ký kết hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc.

Việc công ty môi giới dựng lên dự án không có thật (dự án ma), ký các hợp đồng chuyển nhượng, mua bán mảnh đất này nhằm chiếm đoạt tài sản của bạn rồi đấy bạn ra ký tiếp Hợp đồng chuyển nhượng với chủ sử dụng đất là có đủ dấu hiệu để truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo điều 174 Bộ luật hình sự 2015.

Tuy nhiên, chủ thể của tội phạm dạng lừa đảo bán dự án ma này chỉ là cá nhân mà không phải là pháp nhân nên những người có thẩm quyền của công ty môi giới đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc mới là chủ thể của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Bên cạnh đó, hành vi của công ty môi giới ký kết hợp đồng chuyển nhượng với khách hàng có giá trị là 3 tỷ đồng trong khi hợp đồng chuyển nhượng với chủ sử dụng đất chỉ có giá 60 triệu đồng còn có dấu hiệu của tội Trốn thuế theo Điều 200 Bộ luật hình sự. Ngoài ra, theo điều 123 và khoản 1 điều 125 Bộ luật dân sự 2015: Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

Như vậy hợp đồng chuyển nhượng giữa công ty môi giới và bạn bị vô hiệu do vi phạm điều cấm (công ty bán cái mà mình không có). Hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và chủ đất vô hiệu do giả tạo (che giấu giao dịch giữa bạn và công ty). Theo đó, hậu quả pháp lý là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Công ty phải trả cho bạn số tiền đã nhận theo hợp đồng.

Bạn có thể tố cáo dự án ma này đến cơ quan công an nơi công ty môi giới đặt trụ sở để được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.