Phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường cuối năm?

Thị trường bất động sản sáu tháng đầu năm có những diễn biến tích cực, cơ cấu các phân khúc sản phẩm đã phù hợp hơn với nhu cầu người tiêu dùng và chính sách bán hàng của doanh nghiệp cũng hấp dẫn. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong những tháng cuối năm, phân khúc nhà nghỉ dưỡng và đất nền được dự báo sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trên thị trường.

Chuyển biến tích cực

Nhìn lại diễn biến thị trường bất động sản trong sáu tháng đầu năm 2017, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho hay trong bối cảnh tình hình kinh tế nói chung đang gặp nhiều khó khăn, thị trường bất động sản lại có những đột phá đáng ghi nhận. Theo Tổng cục Thống kê, sáu tháng đầu năm, kinh doanh bất động sản tăng trưởng gần 4%, mức tăng cao nhất trong năm năm qua.

Hơn nữa, đây là mức tăng trưởng tích cực, hướng tới cơ cấu sản phẩm một cách hợp lý, đáp ứng nhu cầu thực của khách hàng. Trong đó, hai phân khúc đang dẫn dắt thị trường là bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền. Đây là hai phân khúc có sức hút rất mạnh dù nguồn cung ra thị trường cũng tương đối lớn.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam về tình hình thị trường bất động sản tại riêng thị trường Hà Nội, tổng nguồn cung bất động sản biệt thự, liền kề tuy lớn nhưng sức hấp thụ cũng rất tốt. Tổng nguồn cung thị trường biệt thự, liền kề đạt 37.787 căn, tăng 4,8% so với quí trước và tăng tới gần 16% so với cùng kỳ năm trước. Trong quí 2 vừa qua, có 12 dự án mới được tung ra thị trường với xấp xỉ 1.719 căn, trong đó liền kề chiếm 66%.

Vẫn theo báo cáo của Savills Việt Nam, tốc độ tiêu thụ biệt thự, liền kề cũng tăng mạnh. Tổng lượng giao dịch trong quí 2 đạt 1.310 căn, tức tăng tới hơn 125% so với quí trước và tăng xấp xỉ 4,5 lần so với cùng kỳ năm trước.

Lượng giao dịch phân khúc liền kề được ghi nhận cao gấp đôi so với phân khúc biệt thự. Quận Hà Đông đứng đầu về lượng giao dịch, theo sau là quận Hoàng Mai. Tỷ lệ hấp thụ trong quí đạt 33%, tăng 13 điểm phần trăm theo quí và 21 điểm phần trăm tính theo năm.

Hơn một nửa trong số 78 dự án tương lai đang ở giai đoạn lập kế hoạch. Từ quí 3-2017 đến năm 2018, sẽ có hơn 1.667 căn được tung ra thị trường.

Một số nhận định gần đây cho rằng, bất động sản hạng sang đang có tình trạng dư cung và cảnh báo về tình trạng bong bóng bất động sản có thể xảy ra trong thời gian tới. Điều này cũng được khẳng định trong một số báo cáo về tình hình bất động sản của các công ty nghiên cứu thị trường trong sáu tháng đầu năm. Tuy nhiên, theo ông Thành, nhiều con số báo cáo không thống nhất. Điều này có lý do khách quan là chúng ta vẫn chưa xây dựng được bộ tiêu chuẩn để đánh giá dòng trạng thái của sản phẩm. Ví dụ số lượng đã tiêu thụ, số lượng còn tồn đọng vì một công trình bất động sản từ khi ra đời và được chuyển sang chủ quyền khác có rất nhiều bước và qua nhiều giao dịch. Do đó, có những đánh giá cho rằng nguồn cung của chung cư cao cấp đang vượt 150% nhưng thực tế nhiều con số đã cũ, đã bán rồi nhưng vẫn được đưa vào thống kê.

Tuy nhiên, theo quan sát từ thực tế của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguồn cung dòng sản phẩm căn hộ cao cấp và biệt thự đang chiếm ưu thế trong các phân khúc sản phẩm. Điều này là do nhu cầu vì trong quá trình phát triển dự án, các chủ đầu tư đã có cơ cấu sản phẩm hợp lý, họ không phiêu lưu, đầu tư theo cảm tính như trước nữa mà đang dựa trên yếu tố thị trường. Các phân khúc này đang tạo ra giá trị gia tăng trong đầu tư.

Do đó, theo đánh giá chung của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, mảng căn hộ hạng sang không đáng lo ngại vì sự tăng trưởng chưa đủ lớn để dẫn tới nguy cơ. Hơn nữa, phân khúc này đang được đón nhận khá tích cực, chỉ trừ khi thị trường không đón nhận thì dù ít cũng thành thừa. “Đương nhiên cũng cần có những cảnh báo, nếu không có kiểm soát tốt thì sẽ dẫn tới lệnh pha cung cầu. Đây là một bài học lớn trong giai đoạn trước”, ông Thành nói.

Nguy cơ lớn nhất, theo ông Thành, lại nằm ở phân khúc nhà cấp thấp, nhà giá rẻ. Bởi phân khúc thị trường này luôn trong trạng thái “đói”, trong khi nhu cầu thì rất lớn. Tuy nhiên, để giải quyết vấn đề này đòi hỏi phải có điều chỉnh về chính sách. Nguồn cung nhà giá rẻ phải đủ cung ứng ở một mức độ nào đó thì mới phát huy được tác dụng, nếu không sẽ trở thành lực cản của thị trường bất động sản.

“Chúng ta đang có quy định hành lang pháp lý cho nhà ở thương mại rất tốt nhưng hành lang pháp lý để phát triển nhà ở xã hội còn mong manh và bất cập trong quá trình thực hiện”, ông Thành nói.

Phân khúc nào lên ngôi?

Theo các số liệu thống kê, tăng trưởng kinh tế sáu tháng đầu năm 2017 của Việt Nam đạt 5,7%, tăng 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng trưởng mạnh 55% theo năm; trong đó Nhật Bản đăng ký vốn đầu tư cao nhất với 4,6 tỉ đô la Mỹ. Trong khi đó, vốn thực hiện tăng 7% tính theo năm.

Ở góc độ khác, nguồn khách quốc tế đến Việt Nam tiếp tục đà tăng trưởng mạnh 30% tính theo năm. Cụ thể, tổng lượng khách đến Việt Nam trong sáu tháng đầu năm đạt 6,2 triệu lượt, trong đó khách châu Á chiếm đa số với 74%. Đây là những điểm tựa tốt cho thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng.

Theo nhận định của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường Hà Nội và TPHCM có những trạng thái khá giống nhau với nhiều con số tham chiếu tương đương nên diễn biến thị trường trong sáu tháng cuối năm cũng sẽ giống nhau về phân khúc chủ đạo và triển vọng thị trường.

Dựa trên yếu tố chung của nền kinh tế, quá trình vận hành của thị trường củng cố niềm tin rằng thị trường bất động sản đang phát triển một cách khá ổn định. Điều này là do các doanh nghiệp đã và đang điều chỉnh cơ cấu sản phẩm tốt. Sản phẩm bất động sản ngày càng hoàn thiện hơn, chính sách bán hàng tốt, thậm chí được các nhà kinh doanh có kinh nghiệm tại Hồng Kông, Singapore đánh giá là thông minh.

Theo ông Thành, vì chính sách bán hàng tốt nên lĩnh vực bất động sản đã huy động được nguồn vốn của xã hội trong khi trước đây chỉ dựa chủ yếu vào nguồn vốn ngân hàng nên rất bị động và nguy hiểm cho nền kinh tế. “Chúng tôi có niềm tin rằng thị trường bất động sản sáu tháng cuối năm sẽ giữ được sự ổn định và phân khúc dẫn dắt thị trường có thể là codotel, nghỉ dưỡng, nhà liền kề…”, ông Thành nói.

Tuy nhiên, để những phân khúc này phát huy được hiệu quả thì cần phải có hành lang pháp lý tốt để thị trường vận hành đúng quỹ đạo. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hệ thống pháp lý cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang cần phải được điều chỉnh, hoàn thiện. Ví dụ, các yếu tố pháp luật hiện mới chỉ điều chỉnh tới nhà ở mà chưa đề cập tới nhà nghỉ dưỡng. Đây là loại hình vừa ở, vừa nghỉ dưỡng nên người mua vẫn chưa được cấp sổ đỏ và chưa được sở hữu vĩnh viễn mà chỉ sở hữu theo một số năm nhất định.

Hiện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đang soạn thảo văn bản kiến nghị các bộ, ngành và Thủ tướng để sớm có văn bản hướng dẫn và văn bản quy định điều chỉnh bổ sung cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, người mua nhà hiện đang phải đối diện với rất nhiều thông tin. Do đó, không nên vội vàng mà cần nghiên cứu kỹ lưỡng về tính pháp lý, những vấn đề liên quan tới quyền và nghĩa vụ của người mua và người bán, phải hiểu tường tận rồi hãy quyết định.