Tăng hệ số tính tiền sử dụng đất: Dân nghèo gặp khó

Theo đề xuất mới đây của UBND Tp.HCM, hệ số tính tiền sử dụng đất (hệ số k) năm 2019 sẽ tăng thêm 0,4 lần bảng giá đất năm 2018. Đây là mức tăng cao nhất tính từ năm 2015 (đầu chu kỳ sử dụng bảng giá đất 5 năm) đến nay.

Nội dung trên đã được UBND TP gửi tờ trình lên HĐND TP. Với đề xuất này, nhiều người dân lo lắng phải đóng tiền sử dụng đất giá cao, nhất là người nghèo.

Dân lo không trả được nợ khi tăng hệ số đất

Bà Huỳnh Thị Năm, ngụ quận Thủ Đức kể, năm 2013, bà xin chuyển mục đích gần 500m2 đất nông nghiệp sang đất ở để các con có đất xây nhà ở riêng. Vì phải dồn tiền để xây nhà nên các con bà Năm bàn nhau xin ghi nợ tiền sử dụng đất. 

Giá đất mặt tiền đường Lê Thị Hoa thời điểm đó là 1,8 triệu đồng/m2, do khu đất nhà bà Năm nằm trong hẻm của con đường này nên bà phải đóng tiền sử dụng đất với giá khoảng 1 triệu đồng/m2. Dự tính ban đầu của các con bà Năm là trả nợ trong vòng 5 năm để tránh việc giá đất tăng nhưng không thực hiện được. 

Đến năm ngoái, số tiền nợ vẫn chưa thể trả hết, bà Năm xem lại thì tá hỏa vì giá đất đã tăng gấp đôi so với thời điểm ghi nợ. 

Trường hợp hệ số k năm 2019 tăng lên gấp 1,5 lần bảng giá đất như kiến nghị của UBND Tp.HCM thì cơ hội trả nợ tiền sử dụng đất của gia đình bà Năm sẽ khó hơn. Sang năm 2020, Tp.HCM sẽ ban hành bảng giá đất mới, chắc chắn sẽ tăng so với giá đất hiện tại… gia đình bà càng khó tất toán khoản nợ.

Theo một lãnh đạo huyện Nhà Bè, người nhập cư thu nhập thấp và trung bình ở các quận vùng ven đam dành tiền mua đất sẽ là nhóm đối tượng đầu tiên bị ảnh hưởng khi tăng hệ số tính tiền sử dụng đất. Họ thường có xu hướng tìm mua đất trong các khu dân cư làm chỗ ở. 

Một khi chủ đất phải đóng tiền sử dụng đất với giá cao thì cũng sẽ bán đất với giá cao để không ảnh hưởng lợi nhuận. Bên cạnh đó, những người còn nợ tiền sử dụng đất có diện tích ngoài hạng mức như gia đình bà Năm cũng bị ảnh hưởng.

Với mức tăng hệ số k năm 2019 là 0,4 lần áp dụng cho tất cả các nhóm đối tượng theo đề xuất của UBND Tp.HCM, thì mức tăng cao nhất rơi vào nhóm hộ gia đình cá nhân. Cụ thể, từ 1,1 lần sẽ tăng thành 1,5 lần bảng giá đất, tức tăng khoảng 36% so với năm 2018. 

Chịu mức tăng này còn có cả những trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất có diện tích ngoài hạn mức.

Người nghèo khó làm giấy tờ nhà đất

Ông Huỳnh Thanh Khiết, phó chủ tịch UBND quận 2, cho rằng người dân sẽ gặp khó trong việc làm giấy tờ nhà, đất khi tăng hệ số k. 

“Đến giờ, những trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thường rơi vào các hộ gia đình nghèo, khó khăn về kinh tế hoặc đất đai có tranh chấp. Vì vậy, tăng hệ số k sẽ gây khó khăn cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của Nhà nước. Quận 2 đề xuất giữ nguyên mức hệ số k của hộ gia đình, cá nhân”, ông Khiết nói.

Đại diện quận 9 cũng đề xuất không thay đổi hệ số k mà giữ nguyên như hiện tại. Lãnh đạo quận 9, cho rằng TP đang điều tra giá đất để xây dựng bảng giá đất mới (chu kỳ 5 năm tiếp theo: 2020 – 2024 – PV), nên tăng hệ số k trong năm 2019 sẽ làm cho thị trường xác lập mặt bằng giá đất cao hơn, đồng thời ảnh hưởng đến bảng giá đất năm 2020.

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cũng bày tỏ quan điểm cho rằng chỉ nên tăng hệ số k thêm 0,1 lần so với năm 2018. Theo Hiệp hội, giá chuyển nhượng đất trên thị trường không quá cao, trong năm qua, doanh nghiệp và người dân cũng đã nợ số tiền sử dụng đất và tiền thuê đất lên đến hơn 2.000 tỉ đồng. Do đó, nếu áp dụng tăng hệ số k theo đề xuất có thể làm gia tăng ghi nợ tiền sử dụng đất trong khu vực hộ gia đình, cá nhân, làm khó người dân trong việc trả nợ. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA, việc tăng hệ số k thời điểm này sẽ đẩy giá đất ở khu vực ngoại thành tăng cao hơn khu vực nội thành, khiến người lao động có thu nhập thấp và trung bình ở khu vực ngoại thành chịu ảnh hưởng trực tiếp.

Nên bỏ khung giá đất

“Bảng giá đất hiện nay quá thấp, chỉ bằng khoảng 20 – 30% giá thị trường. Giá đất trong khung giá đất do UBND TP ban hành từ năm 2015 đến nay không thay đổi, trong khi giá thị trường đã tăng rất nhiều.

Nếu TP đề xuất tăng hệ số k cũng không có ý nghĩa gì vì mức tính nghĩa vụ tài chính cũng không phù hợp với giá thị trường.

Với cơ chế hai giá đất hiện nay, có tăng hệ số k cũng không thể xử lý triệt để sự khập khiễng giữa giá đất thị trường và bảng giá đất nhà nước vì giá nhà nước bị hạn chế bởi khung giá đất.

Về lâu dài, Chính phủ không cần ban hành khung giá đất, giao UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và định giá đất trong trường hợp cụ thể, để đảm bảo bảng giá đất phù hợp với giá thị trường và sát với thực tế của địa phương.

Bảng giá đất phù hợp với giá thị trường mới có thể sử dụng cho tất cả các mục đích và cơ quan nhà nước sẽ dễ kiểm tra, quản lý.

Bên cạnh đó, các tỉnh, thành phải xây dựng chính sách phù hợp cho từng đối tượng sử dụng đất như mức miễn, giảm tiền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân khó khăn hoặc thuộc diện chính sách, ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư vào các ngành kinh tế cần khuyến khích…”

Ông Phan Văn Tự
(nguyên phó khoa quản lý đất đai và bất động sản Trường ĐH Nông lâm Tp.HCM)

Phải chọn mức tăng phù hợp

“Giá bán bất động sản gồm giá đất, giá xây dựng và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp.

Khi doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên thổ cư làm bất động sản thì chi phí đầu vào tăng lên khi hệ số k tăng lên.

Trong khi đó, giá xây dựng cũng không thể giảm được nên doanh nghiệp sẽ tăng giá bán để giữ mức kỳ vọng lợi nhuận của mình.

Khi đó, người mua nhà sẽ chịu thiệt vì phải trả nhiều tiền hơn để mua một căn hộ hay một nền đất so với trước.

Nhưng không phải cứ tăng giá là người mua sẽ chấp nhận, nên có khả năng doanh nghiệp phải tính toán giữ nguyên giá để bán được hàng đi, chấp nhận mức lợi nhuận thấp xuống hoặc không có lời.

Tùy vào sự tác động của hệ số k tới tình hình thị trường mà doanh nghiệp tính toán có triển khai dự án hay không, triển khai dự án ở địa phương này hay chuyển sang một địa phương khác để có mức lợi nhuận cao hơn.

Theo tôi, hệ số k tăng lên là phù hợp vì giá đất trên thị trường thực tế so với giá quy định của Nhà nước đã tăng lên nhiều lần, mức bất hợp lý ấy không thể giữ quá lâu được.

Sở Tài chính TP có lý khi tham mưu tăng hệ số k để tiệm cận với thị trường hơn. Tuy nhiên, việc tăng hệ số k ở mức độ nào cho phù hợp để không làm việc đóng tiền sử dụng đất của người dân và doanh nghiệp bị khó khăn là điều cần cân nhắc, tính toán.

Thực tế hiện nay, một doanh nghiệp muốn triển khai dự án bất động sản phải chuẩn bị ít nhất 2,5 – 3 năm để làm thủ tục. Giả sử mua một miếng đất 100 tỉ đồng mà kéo dài 3 năm thì mỗi năm doanh nghiệp phải trả lãi từ 10 – 15 tỉ đồng.

Nếu như thủ tục hành chính được rút ngắn xuống còn 1 năm thì doanh nghiệp tiết kiệm được 20 – 30 tỉ đồng lãi suất.

Như vậy, doanh nghiệp sẵn sàng đóng tiền sử dụng đất cao hơn mà dự án triển khai sớm, sản phẩm ra thị trường nhanh, giá bán cũng có cơ sở giảm xuống, cả Nhà nước, doanh nghiệp và người mua nhà đều được hưởng lợi.”

Ông Ngô Quang Phúc 
(tổng giám đốc Phú Đông Group)